Jul 02, 2026

الشهر العقاري - عن المصلحة والتوثيق

الشهر العقاري- حول مصلحة الشهر العقاري والتوثيق في مصر

 تم تعريف مصلحة الشهر العقاري بأنها مصلحة قانونية معروفة منذ قديم الزمان وهي من الجهات المستقلة بحد ذاتها في مصر كما وتنفرد مصلحة الشهر العقاري بشخصية مستقلة من الناحية المعنوية والناحية الاعتبارية، وتتبع مصلحة الشهر العقاري لوزارة العدل المصرية.

▪ نشأت مصلحة الشهر العقاري في مصر:
 في عام "1946 " تم إنشاء مصلحة الشهر العقاري والتوثيق وذلك وفقاً للقانون" رقم 114" واقترن إنشاء مصلحة الشهر العقاري في مصر مع تأسيس مجلس الدولة المصري الذي يعد من أعرق المؤسسات المختصة بالقضاء في مصر

▪ قطاعات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق في مصر:
 تضم مصلحة الشهر العقاري والتوثيق إثنان من القطاعات الرئيسية وتتسم هذه القطاعات بأنها متكاملة ومنسجة مع بعضها البعض وهذه القطاعات هي كل من:
- قطاع التسجيل العقاري:
 يتألف هذا القطاع من نظامين التسجيل العقاري ألا وهما نظام الشهر الشخصي ونظام السجل العيني وباعتبار أن الشهر العقاري معني بتثبيت الحقوق العقارية للأشخاص وبأنه يسمح بالتعرف على الموقف القانون الخاص بالعقار، ويلعب الشهر العقاري دوراً في الاحتجاج بالحق العيني للمالك وقدرته على المواجهة ويعد الشهر العقاري من الشروط الأساسية لنشأت الحق العيني وانتقاله واكتسابه بين جميع الأطراف، وبذلك يمكننا القول أن هذا التعريف قد شمل تعريف نظام الشهر الشخصي أما عن تعريف السجل العيني فقد تم ذكر تعريفه في القانون رقم 142 لعام 1964 بأنه عدد من الثبوتيات التي تشمل على مواصفات كل عقار وحالته القانونية وتبين أيضاً حقوقه والتعديلات والمعاملات المرتبطة به. 

▪ مقارنة بين الشهر الشخصي والسجل العيني في مصلحة الشهر العقاري:
 وبالمقارنة بين نظامي الشهر الشخصي والسجل العيني فهي كالتالي:
• نظام الشهر الشخصي:
 هو عبارة عن "نظام قديم جداً ان ويعود لفترة الانتداب الأجنبي وكان الهدف الأساسي من إنشاء هذا النظام ليتمكن الأجانب من تملك الأراضي"

• نظام السجل العيني:
 يعد من الأنظمة الحديثة في مصر وينتشر هذا النظام في جميع دول العالم ويتخذ نظام السجل العيني من العقارات الركيزة الأساسية له ومن خلال هذا النظام يتم تجهيز صحيفة خاصة لكل وحدة عقارية تضم معلومات عن العقار إضافة إلى بيانات المتعاملين عليه وما هي الحقوق المترتبة على العقار.

 ويعمل القانون المصري على التحول من نظام الشهر الشخصي إلى نظام السجل العيني إذ يتم بشكل متدرج تطبيق أسس السجل العيني على بعض الأقسام المحددة من قبل وزارة العدل في مصر. 

- ولإدخال نظام السجل العيني يجب تحقيق أمرين وهما:
• عمل مسح شامل لعقارات مصر بشكل كامل
• التحديد الدقيق للموقف القانوني لجميع العقارات في البلاد

 وبالتالي يعد نظام الشهر العقاري في مصر من الأنظمة المزدوجة وهذا يعني أن نظام الشهر الشخصي يتم تطبيقه في بعض الأقسام في حين أن نظام السجل العيني يطبق في أقسام أخرى، وهذا ما أكسب نظام الشهر العقاري صفة الازدواجية

 أما القطاع الثاني الذي تضمه مصلحة الشهر العقاري فهو قطاع التوثيق أو ما يعرف بقطاع مكاتب التوثيق في مختلف أنواعها 

وفي التعريف الاصطلاحي للتوثيق بأنه "علم يهتم بمراجعة مختلف أشكال العقود والشهادات وتحريرها وإعادة تشكيلها وفقاً لقوالب موضوعية وشكلية محددة باتباع أحكام الشريعة الإسلامية ووفقاً للأنظمة والقوانين وذلك بهدف توثيق العقود وإثباتعا بشكل مطلق".

 أما من الناحية القانونية فيعرف التوثيق بأنه "حزمة من الإجراءات القانونية القائمة على إعادة صياغة وتوثيق وتحرير العقود بمختلف أنواعها وذلك بالاستناد على أحكام القانون"، ويعد الموثق بمثابة المسؤول بشكل كلي عن العقود المطلوب إعادة صياغتها وتوثيقها ومطابقتها لأحكام الدستور، ويعد التوثيق أحد القطاعات الرئيسية في مصلحة الشهر العقاري في مصر.