Apr 06, 2022

القطاع العقاري في دولة الكويت و كيف يتم تحديد الاسعار

يحتل السوق العقاري في الكويت مكانة هامة كأحد المصادر الداعمة لاقتصاد البلاد , لكن العقارات الكويتية تصنف بأنها الأغلى بين عقارات مدن المجلس الخليجي وذلك يعود لأسباب كثيرة كما أنها أصبحت تحتل تصنيفا عالميا بغلاء عقاراتها وتندرج الأسباب كالتالي بداية الأراضي والمساحات الكبيرة يندر وجودها في الدولة الكويتية وأيضا أصبح هناك عجز من قبل الحكومة على تأمين السكن للمواطنين , كما ازداد الطلب بشكل كبير على شراء العقارات وأيضا فإن الدولة الكويتية توقف عملية البيع والشراء للعقارات في ظل الأزمات الاقتصادية وذلك كي لا تعود عليها الخسائر الكبيرة بالإضافة إلى أن الدولة الكويتية تلتزم بالبيع فقط للمواطنين الكويتيين على عكس باقي دول الخليج التي يحرك العقارات فيها السماح للمستثمرين الأجانب بشراء العقارات فيها , فكل هذه القوانين والإجرائيات جعلت أسعار العقارات في الكويت مرتفعة بل وتعد الأغلى .

اقبلت الحكومة عل خطوة تعد الأولى من نوعها حيث تم إنشاء صناديق الاستثمار العقاري وذلك بعد طلب قدم من قبل الشركات المالية الكويتية , فكرة هذه الصندوق هو أنه مشروع استثماري يقوم باستثمار رأسماله في العقارات التي تعود عليه بدخل كبير , عما يقوم بامتلاك العقار مباشرة أو يمتك سندات الرهن العقاري , هذه الصناديق لها كيان فريد وخاص بها يميزا عن باقي صناديق الاستثمار الموضوعة للتداول العام حيث أن صناديق الاستثمار العقاري يشترك فيها مجموعة من المستثمرين ولها مدير واحد توزع الحصص والإيرادات دوريا حسب الاتفاق  , وقد لاقت هذه الفكرة رواجا كبيرا بين المستثمرين بسبب قلة عدد المساهمين برأسمال وتوزيع الحصص بالتساوي على جميع المستثمرين المشاركين  بالإضافة إلى شروط تحمي المشاركين في حال الاقتراض.

كل الإجراءات التي تم اتخاذها والعمل المستمر للحكومة في القطاع العقاري جعل السوق العقاري الكويتي يشهد تقدما ملحوظا في جميع القطاعات وحافظ على استقراره وثباته لفترة زمنية طويلة إلا أنه عانى من بعض الركود في عام 2018 وذلك بسبب عزوف المستثمرين عن السوق المجال العقاري وتوجههم إلى البورصة الكويتية كما أن أسعار الشقق السكنية قد ثبتت ما بين 240 إلى 290 دينار كويتي .

إذا كما ذكر سابقا فأسعار العقارات في الكويت مرتفعة جدا بسبب قلة الأراضي وزيادة الطلب الكبير عليها حيث أن الدولة الكويتية تحتكر 95 بالمئة من مساحة الدولة , كل ذلك أدى لوجود أزمة سكنية مما جعل الدولة تلتفت لفكرة الاستثمار السكني للعقارات في المناطق البعيدة مثل منطقة سعد العبد لله وجابر الأحمد والمطلاع السكنية وصباح الأحمد ولكن هذا المشروع لم يلاقي النتيجة المرجوة حيث أن هذه المناطق كانت بعيدة عن مركز الدولة ومقراتها الحكومية وبالتالي فهي بعيدة عن أماكن العمل في حال أراد أحد المواطنين أو الوافدين الاستئجار فيها فبذلك بقيت الازمة السكنية موجودة واستمرت أسعار العقارات بالارتفاع .

يتم حساب تكلفة العقارات في الكويت من خلال تقدير مساحة الأرض وسعرها والتكلفة التي وضعت على البناء المشيد وما تكلفت عليه من أعمال للصيانة وبعمليات حسابية تتم معرفة سعر البناء الحالي وإذا كان هناك أي مردود من عمليات تأجير لهذا البناء تدخل أيضا في الحسابات مع وجود الشواغر وتكلفة أعمال الصيانة ثم يحدد الربح من خلال حساب نسبة الدخل على سعر العقار المستثمر عليه فيتم تقدير أسعار العقارات في الكويت بمقارنتها مع غيرها من العقارات المشابهة ولكن يتم إضافة بعض التعديلات على سعر العقار وذلك تبعا لعوامل مختلفة كمساحة العقار وعمر البناء وموقعه ومدى قربه من المناطق الخدمية وما هي حالة العقار وما إذا سيباع بالتقسيط أو الكاش .